Особенности ипотечного кредитования с продажей «старого» жилья

Ипотечное кредитование представляет из себя исключительно обширную тему, разработанную и с точки зрения гражданского, и сточки зрения жилищного, и с точки зрения банковского законодательства в отечественной юридической литературе.
При заключении сделок купли-продажи жилых помещений ипотечное кредитование применяется в нашей стране очень широко, представляя из себя трехстороннюю сделку продавца, покупателя и банка, в которой содержатся так же и условия двухсторонней сделки кредитования покупателя банком.
Учитывая ограниченный объем данной работы, здесь не представляется возможным раскрыть тему ипотечного кредитования полностью, и поэтому мы ограничимся освещением только одного ее аспекта – особенностей ипотечного кредитования с продажей «старого» жилья, сделки, в которой покупатель (он же – заемщик по договору ипотечного кредитования) стремиться улучшить свои жилищные условия, а не приобрести жилье впервые.
При реализации схем ипотечного кредитования на предмет улучшения жилищных условий банк встречается с трудностями реализации "старого" жилья. Обычно заемщику рекомендуется самому реализовать "старое" жилье и использовать вырученные средства в качестве первого взноса при приобретении нового жилья. Однако гражданин зачастую вынужден проживать в старой квартире до момента приобретения нового жилья, что затрудняет ее реализацию.
Приемлемый правовой способ решения этой практической проблемы приведен в статье Н. Филиппова и А. Леванова. Они пишут: «С этой проблемой столкнулся Чувашский народный банк. С мая 1995 г. он объявил о начале реализации ипотечной программы, основным элементом которой были целевые накопительные счета. Банк гарантировал клиенту право на получение ипотечного кредита в случае накопления им заранее оговоренной суммы на таком счете.
При первичном обращении клиента специалисты банка совместно с ним определяли желаемую и возможную стоимость нового жилья, которое тот предполагал приобрести с помощью ипотечного кредита. Клиент заявлял о наличии средств на оплату первого взноса за новое жилье (не менее 30% стоимости нового жилья) или заявлял о возможности продажи "старого" жилья для обеспечения первого взноса. Разница между стоимостью нового жилья и суммой первого взноса покрывалась следующим образом: 50% - накопление на целевом счете, 50% - за счет кредита банка.
При наличии у клиента денежных средств для первого взноса банк не испытывал затруднений. Но если заемщик заявлял о желании предоставить "старое" жилье в качестве оплаты первого взноса, банк сталкивался с рядом проблем. Во-первых, он не имеет права заниматься куплей - продажей квартир (как и любой другой коммерческой деятельностью). Следовательно, приходится привлекать третью сторону - риэлторскую фирму. Во-вторых, банк заинтересован в гарантированной продаже "старого" жилья к моменту предоставления кредита и покупки нового, а риэлторская фирма занимается реализацией этого жилья в течение срока накопления необходимой суммы клиентом на целевом накопительном счете. И, поскольку человек продолжает проживать в старой квартире, это значительно осложняет работу риэлтора.
Стоимость старого жилья фиксируется в процентах от стоимости нового. Это позволяет банку и клиенту ясно представлять сумму накопления и сумму предполагаемого кредита.
Решение проблем банк и риэлторская фирма нашли в схеме использования договоров траста (доверительное управление имуществом).
В соответствии со ст. 1012 ГК РФ клиент заключает с риэлторской фирмой договор доверительного управления, включающий в себя следующие основные положения: обязательство риэлтора реализовать жилье, передаваемое в доверительное управление, к определенному сроку; стоимость реализации квартиры определяется в процентах от стоимости жилья, которое клиент приобретает с помощью кредита; для работы клиент выдает риэлтору доверенность на право ведения переговоров по реализации жилья.
После подписания договора траста (доверительного управления) и выдачи доверенности риэлтор начинает работу по поиску возможного покупателя. Каждый реальный вариант продажи обсуждается с клиентом. При согласии последнего риэлтор готовит пакет документов, необходимых для продажи квартиры на условиях, указанных в договоре траста.
Такая схема была реализована на практике Чувашским народным банком, было заключено несколько договоров траста. Многие из них успешно завершены, но часть осталась неисполненной.
В связи с трудным финансовым положением банк не исполнил своих обязательств перед клиентами по выдаче им кредита. Следовательно, клиенты не имели возможности приобрести новое жилье, и риэлторская фирма не продала "старое" жилье клиентов. Именно эти договоры остались неисполненными.
В течение двух лет риэлторская фирма была вынуждена защищать описанную схему, в том числе и в суде. В качестве примера приведем один из случаев судебного разбирательства и попробуем описать позитивные и негативные стороны указанной схемы.
В суд с исковым заявлением обратилась А., заключившая с риэлторской фирмой договор доверительного управления имуществом в сентябре 1995 г. Согласно договору фирма обязалась принять в доверительное управление однокомнатную квартиру, принадлежащую А. на праве собственности и соответственно ее реализовать к 25 февраля 1996 г. по цене, составляющей не менее 62% от стоимости приобретаемой с помощью кредита квартиры. Указанный срок реализации совпадал с моментом окончания накопления на целевом накопительном счете клиента оговоренной суммы и предоставления банком ипотечного кредита. А. предоставила фирме доверенность на право ведения переговоров, а фирма по акту получила подлинники правоустанавливающих документов на квартиру А. При заключении договора траста была произведена оценка рыночной стоимости старой квартиры, что позволило определить процентное соотношение стоимости старого и нового жилья.
К 25 февраля 1996 г. в связи со сложившимся тяжелым финансовым положением банк не смог предоставить кредит А. и выплатить ей сумму, накопленную на целевом счете. В марте 1998 г. А. обратилась в суд с исковым заявлением о взыскании с риэлторской фирмы причиненного материального ущерба и компенсации морального вреда.
Суть искового заявления состояла в том, что, по мнению истицы, фирма не выполнила своих обязательств по договору доверительного управления имуществом и тем самым причинила убыток клиенту в размере увеличения стоимости жилья за истекший период времени.
Суд принял к рассмотрению указанный иск А. В судебном процессе риэлторская фирма доказала, что неисполнение договора было вызвано отсутствием определяющего условия, т.е. предоставления А. кредита банком. Это условие фигурировало в договоре траста. Суд отказал А. в удовлетворении иска о взыскании с риэлторской фирмы запрашиваемой суммы.
Судебное решение позволяет сделать некоторые выводы.
Прежде всего, суд признал правомочность договора траста, заключенного риэлторской фирмой с клиентом банка, хотя, согласно ст. 1017 ч. 2 ГК РФ, принятой уже после заключения данного договора траста, договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества.
В договоре траста, заключенном с риэлторской фирмой, отсутствовало описание действий сторон в случае, если банк не предоставил клиенту ипотечный кредит. Этот существенный недостаток повлек за собой разбирательство в суде. По нашему мнению, следует более подробно указать такую процедуру во вновь заключаемых договорах.
Суд отметил, что в договоре доверительного управления имуществом цена договора зафиксирована в процентах от стоимости жилья, приобрести которое возможно с помощью ипотечного кредита» .
По нашему мнению, такая форма определения цены договора имеет право на существование.
В настоящее время практика применения ипотечного жилищного кредитования только складывается. Соответственно, необходимы разработка и дальнейшее развитие законодательной базы, анализ складывающейся судебной практики.

Похожие рефераты:

• Особенности ипотечного кредитования с продажей «старого» жилья
Ипотечное кредитование представляет из себя исключительно обширную тему, разработанную и с точки зрения гражданского, и сточки зрения жилищного, и с точки зрения банковского законодательства в отеч...
• Проблемы социальной направленности ипотечного кредитования в РФ

Ипотека жилища - многогранное явление правовой, социальной и экономической жизни общества, исторически и национально обусловленное .
Для того чтобы она действительно повлияла на улуч...
• Особенности рынка кредитования

Рынок розничных услуг коммерческих банков как в целом по России, так и в московском регионе в настоящее время является одним из наиболее динамично растущих и перспективных бизнес-направлени...
• Особенности процесса потребительского кредитования

В российских условиях, когда неоднородность экономического развития регионов и отраслей экономики высока, точность оценки кредитоспособности заемщиков будет зависеть от учета этой специфики...
• Проблемы кредитования физических лиц
Анализ основных тенденций российского банковского сектора свидетельствует о высоких темпах развития такого направления деятельности кредитных организаций как кредитование физических лиц. При этом с...